viernes, 17 de julio de 2020

Inmobiliario, segunda aproximación.




   Continuando la entrada que publiqué hace casi un año "Mercado inmobiliario, primera aproximación" voy a tratar de detallar un poco mas esa parte de mi cartera.

    El origen de mi parte inmobiliaria empezó a rondarme en la cabeza cuando Ben Bernanke, por entonces presidente de la Fed, lanzó un torpedo a mi línea de flotación cuando empezó a implementar los QE (Quantitative Easing), es decir, la expansión de la masa monetaria. O dicho en castizo: imprimir billetes como si no hubiera un mañana. Por entonces, yo que venía de varios lustros haciendo sólo depósitos, me sentí enormemente traicionado, pensaba como era posible que los ahorradores, los frugales, nos quitarán el dinero de esa manera. Tanto ahorrar y privarme de cosas para poder tener algo el día de mañana si me faltaba el trabajo o la salud para nada. Por si no queda claro, cuando expandes la masa monetaria, cuando sacas dinero nuevo de la chistera, el dinero circulante vale menos, es decir, tus ahorros vale menos, sencillamente porque hay mucho mas dinero en circulación. Es como cuando sólo hay cinco cromos en todo el mundo de un jugador de fútbol y de repente imprimen 50 cromos más de ese jugador. Los que tenían esos cinco cromos se sentirán estafados: ahora sus cromos valen menos, al haber mas en circulación su valor ha decrecido. De la misma forma, lo abundante vale menos que lo escaso. No sólo mi dinero en la cuenta corriente valdría menos, es que además los activos (que no se pueden expandir) valdrían mas. Es decir, las acciones y los inmuebles subirían de precio, me costaría mas dinero comprar lo mismo, como realmente sucedió. Aún estaba dolido por la jugada de la FED cuando, transcurrido un tiempo, en este lado del charco, Mario Draghi presidente del BCE, repitió la misma jugada, expandiendo la masa monetaria en Euros. Ahí ya me dieron la puntilla. Para completar el desastre estuve comprando acciones de Ibex para protegerme algo de los QE de la FED pero la jugada me había salido terriblemente mal y las Iberdrolas, Santanderes, Telefónicas, etc. estaban todas en rojo. Mientras veía que el Dow Jones y la mayoría de las bolsas del mundo subían al calor de las inyecciones, yo solo veía como se depreciaban mis ahorros y acciones. Es ahí cuando tomé una decisión, la única posible: también iba a jugar a su juego. Si no puedes con tu enemigo únete a el. ¿Ellos expanden la masa monetaria? entonces yo solo quiero activos y además me apalancoLa forma que se me ocurrió es diversificar con inmuebles, tendría dos patas: acciones internacionales e inmuebles, por aquello de mal de muchos consuelo de tontos. Como soy tonto pues en este juego de las sillas ahora solo perdería cuando perdiéramos todos. Para mí los depósitos dejaron de existir. 

   En 2016 compré mi primer inmueble, para ello utilicé el menor capital que pude. Para compra de inmueble el banco te ofrece el 70% de la hipoteca, el otro 30%+impuestos+gastos+reformas lo debes aportar tú. En mi caso el primer inmueble lo adquirí por unos 36.000€, el resto (61.600€) fueron financiados mediante hipoteca a un interesante tipo de Euribor + 0,99%. Los tipos de interés variables no dejan de bajar desde hace bastante tiempo, y las inyecciones masivas de dinero solo facilitan eso. Apenas tuve que reformar, así que lo puse en alquiler prácticamente el mismo mes que lo compré. El alquiler rondaba los 525€, de los que debía descontar el seguro de la casa, la comunidad, la hipoteca de 234€ y aun sobraba algo, no mucho, pero suficiente para que mi nuevo activo no perdiese valor. Con esta operación me apalanqué 1:2. En vista del relativo 'éxito' pronto llegaron otras dos compras mas de inmuebles de la misma forma. Pedía un préstamo por el 70% y sólo debía poner el resto. Éstos salieron aún mejor, ya que los gastos fueron similares pero escogí una mejor ubicación lo que redundó en un mayor alquiler.  Abajo pongo mis datos del porcentaje de ahorro anual, que siempre lo he tenido elevado (soy muyyy ahorrador y frugal).


   La fila 'porcentaje cubierto'  representa el porcentaje cubierto de mis gastos anuales sólo contando los ingresos pasivos (dividendos y alquileres). El 100% sería el famoso IF (Independiente Financieramente) de la comunidad, es decir, cubriría todos mis gastos sólo con los ingresos pasivos. Desde el 2011 los dividendos han sido algo erráticos y con subidas escasas. Esa parte la he ido puliendo y ahora mi cartera de acciones se parece mas al MSCI world que a cualquier otro índice, es global. De esta forma ahora los dividendos son mas estables, oscilan menos, que es lo que se buscaría con la IF. Por ahí no se puede esperar mucho crecimiento, los dividendos y la cartera de acciones dan para lo que dan: así no iba a llegar nunca a la IF, salvo que viviera mas años que matusalén. Sin embargo al tomar el dinero del futuro al 0,99% y ponerlo a trabajar ahora para mí si fue como echar gasolina: pasé de porcentajes del 20-30% a casi el 100%.

Un saludo.

9 comentarios:

  1. Gracias por compartir tus inicios.

    Una pasada el % de ahorro que tienes... me quito el sombrero. Ya no te queda nada para el 100% de gastos cubiertos con ingresos pasivos. Psicológicamente es un descanso saber que si pasa algo el tema laboral, pocos problemas podrían venir. El famoso "fuck you money".

    Sobre las inversiones inmobiliarias. ¿Cómo ven los bancos que teniendo una hipoteca viva pidas otra sobre otro piso, las condiciones para la segunda son peores que con la primera?

    Según tu experiencia, quiero saber qué crees que valora el banco para decidir si te dan una hipoteca o no, si tienen en cuenta más las nóminas o los ingresos por activos que tengas, por ejemplo alquileres o dividendos en acciones.
    Tengo un conocido que tiene una nómina media (estará por 2 mil netos al mes) y tiene dos inmuebles totalmente pagados que los tiene alquilados y un ahipoteca sobre otro que es donde vive. Vive bastante bien, la verdad.
    Quiso comprar un tercero pidiendo hipoteca, pero le dijeron que como su vivienda habitual si tiene hipoteca y con el sueldo que tiene no se lo daban. Argumentó que tiene 2 activos (pisos) sin hipoteca y dándole alquileres mensuales desde hace años... pero parece que eso no se lo tuvieron mucho en cuenta.

    Saludos

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  2. Hola Carlos, el importe máximo hipoteca que dan los bancos no sobrepasa el 35% del importe neto de la nómina. Da igual cuantas hipotecas tengas, el conjunto de todas ellas no puede superar ese porcentaje, en caso contrario el banco te la va a denegar. Hay simuladores en la red, básicamente es dividir entre doce tu nómina neta y el 35% máximo de ese importe es la letra máxima que te va a conceder el banco. Si tienes acciones no lo tendrán en cuenta, les importa un pimiento nuestra cartera y/o dividendos, al menos en los bancos mas conocidos donde pregunté. Si tienes tu vivienda habitual hipotecada te va a restar el importe de esa letra a la calculada. Seguramente la letra de la vivienda habitual que tiene tu conocido se coma casi todo ese 35% y por eso no le den una segunda hipoteca. Cuando pides la segunda hipoteca te piden la declaración de la renta para comprobar que tus ingresos netos son efectivamente esos. Si tienes otras viviendas alquiladas puedes aportar los contratos de alquiler y en la declaración de la renta aparecen los ingresos netos, el banco lo tiene en cuenta y 'sube' el límite del importe que puedes pedir. Pero deben estar declarados para ser tenidos en cuenta, además sólo tendrán en cuenta la renta neta de un piso, por ejemplo si está alquilado pero supongamos tiene comunidad, seguros, gastos, moroso, etc y no te da beneficios no lo tendrán en cuenta. En mi caso al tener rentabilidades positivas y estar declarados se han tenido en cuenta y han subido el el límite de lo que puedo pedir prestado, lo que me permitió adquirir algún otro. Ya no sólo me traigo dinero del futuro, es que el dinero del futuro en el presente me permite traerme más dinero del futuro. Es una tendencia que se retro alimenta, mas consigues mas te prestan, pero siempre con cuidado ya que lo puedes convertir en un círculo virtuosos pero si se hacen malas elecciones de pisos, vienen mal dadas, etc podría convertirse en un círculo vicioso de deuda mala difícil de salir. Un saludo.

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    1. gracias por la explicación amigo !! Ahora entiendo el tema este.


      Saludos.

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  3. Una entrada muy interesante, enhorabuena!

    La verdad es que desde 2012 nos "obligaron" a salir de nuestros plazos fijos al 4% para encontrar algo de rentabilidad y asumir riesgos. La japonización de toda la economía mundial parece que no tiene vuelta atrás. De momento parece que no va a haber inflación por bastante tiempo, porque sino, todos acabaremos quebrados jajaja!

    Un saludo.

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    1. Eso mismo pensé, no lo has podido resumir mejor. A base de ir rescatando a sectores, empresas y países, que básicamente son insolventes, ahora los bancos centrales están atrapados en su propio juego de tener que seguir emitiendo deuda.

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  4. Aqui lo unico que importa es que a través de los años lo has hecho mejor y así mismo continuará. Tal vez la consistencia baje para compensar el estilo de vida pero de que ya lo entiendas y lo sepas hacer está por hecho.

    Cada vez me animo alquilarte un piso XD

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    1. Gracias amigo, hay que seguir persistiendo es el camino correcto. Un saludo

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  5. Enhorabuena Divideando!

    A mi siempre me parece interesante lo rentable de tus pisos. Dejan mucho FCF tras pagar incluso hipoteca.

    Algun comentario al respecto? El mercado inmobiliario depende muchisimo de zonas concretas y parece que en tu zona hay una gran distorsion entre precio de alquiler y precio de venta.

    Saludos

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    1. Dejan mas FCF porque es apalancado, con dinero prestado por el banco. También se podría hacer igual con acciones pero nadie te va a prestar el 70% para comprar acciones y con el riesgo puede quebrar la empresa perder todo menos la deuda. Pero un piso para que lo pierdas todo tendría que haber un terremoto y tu estar sin seguro, aún así algo valdría el terreno. Tampoco digo que sea maravilloso ni para todos, cada uno debe buscar su camino, es un negocio mas, en este caso facilitas vivienda por temporadas medias (para residir temporalmente), tal como hace un hotel pero más tiempo. Como todo esto también tiene sus riesgos: regulatorio, morosos, derramas, mala elección. Yo tuve que comprarlos fuera de mi localidad, en zonas mas 'premium', grandes núcleos de población, igual que comprarías Microsoft en vez de Abengoas, por ejemplo. Las acciones están bien, pero Warren Buffet no creo que se hiciera rico gestionando sólo su dinero ni cobrando los céntimos de sus dividendos. Warren habría llegado a ser IF, pero ni en sueños tener ni la milésima parte de lo que tiene si no es porque también se 'apalancó'. En su caso su despegue surgió cuando empezó a gestionar el dinero de otros, con el éxito inicial cada vez gestionaba más y más dinero, aprovechando para enriquecer su propio patrimonio, comprando las empresas y reteniendo todo el cash para el. El dinero llega con las economías de escala, no con las miserias, te puse el ejemplo de Warren, pero McDonalds también creció a base de franquiciar. En inmobiliario la clave es la ubicación, pero también saber que buscas. Un saludo.

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