viernes, 17 de julio de 2020

Inmobiliario, segunda aproximación.




   Continuando la entrada que publiqué hace casi un año "Mercado inmobiliario, primera aproximación" voy a tratar de detallar un poco mas esa parte de mi cartera.

    El origen de mi parte inmobiliaria empezó a rondarme en la cabeza cuando Ben Bernanke, por entonces presidente de la Fed, lanzó un torpedo a mi línea de flotación cuando empezó a implementar los QE (Quantitative Easing), es decir, la expansión de la masa monetaria. O dicho en castizo: imprimir billetes como si no hubiera un mañana. Por entonces, yo que venía de varios lustros haciendo sólo depósitos, me sentí enormemente traicionado, pensaba como era posible que los ahorradores, los frugales, nos quitarán el dinero de esa manera. Tanto ahorrar y privarme de cosas para poder tener algo el día de mañana si me faltaba el trabajo o la salud para nada. Por si no queda claro, cuando expandes la masa monetaria, cuando sacas dinero nuevo de la chistera, el dinero circulante vale menos, es decir, tus ahorros vale menos, sencillamente porque hay mucho mas dinero en circulación. Es como cuando sólo hay cinco cromos en todo el mundo de un jugador de fútbol y de repente imprimen 50 cromos más de ese jugador. Los que tenían esos cinco cromos se sentirán estafados: ahora sus cromos valen menos, al haber mas en circulación su valor ha decrecido. De la misma forma, lo abundante vale menos que lo escaso. No sólo mi dinero en la cuenta corriente valdría menos, es que además los activos (que no se pueden expandir) valdrían mas. Es decir, las acciones y los inmuebles subirían de precio, me costaría mas dinero comprar lo mismo, como realmente sucedió. Aún estaba dolido por la jugada de la FED cuando, transcurrido un tiempo, en este lado del charco, Mario Draghi presidente del BCE, repitió la misma jugada, expandiendo la masa monetaria en Euros. Ahí ya me dieron la puntilla. Para completar el desastre estuve comprando acciones de Ibex para protegerme algo de los QE de la FED pero la jugada me había salido terriblemente mal y las Iberdrolas, Santanderes, Telefónicas, etc. estaban todas en rojo. Mientras veía que el Dow Jones y la mayoría de las bolsas del mundo subían al calor de las inyecciones, yo solo veía como se depreciaban mis ahorros y acciones. Es ahí cuando tomé una decisión, la única posible: también iba a jugar a su juego. Si no puedes con tu enemigo únete a el. ¿Ellos expanden la masa monetaria? entonces yo solo quiero activos y además me apalancoLa forma que se me ocurrió es diversificar con inmuebles, tendría dos patas: acciones internacionales e inmuebles, por aquello de mal de muchos consuelo de tontos. Como soy tonto pues en este juego de las sillas ahora solo perdería cuando perdiéramos todos. Para mí los depósitos dejaron de existir. 

   En 2016 compré mi primer inmueble, para ello utilicé el menor capital que pude. Para compra de inmueble el banco te ofrece el 70% de la hipoteca, el otro 30%+impuestos+gastos+reformas lo debes aportar tú. En mi caso el primer inmueble lo adquirí por unos 36.000€, el resto (61.600€) fueron financiados mediante hipoteca a un interesante tipo de Euribor + 0,99%. Los tipos de interés variables no dejan de bajar desde hace bastante tiempo, y las inyecciones masivas de dinero solo facilitan eso. Apenas tuve que reformar, así que lo puse en alquiler prácticamente el mismo mes que lo compré. El alquiler rondaba los 525€, de los que debía descontar el seguro de la casa, la comunidad, la hipoteca de 234€ y aun sobraba algo, no mucho, pero suficiente para que mi nuevo activo no perdiese valor. Con esta operación me apalanqué 1:2. En vista del relativo 'éxito' pronto llegaron otras dos compras mas de inmuebles de la misma forma. Pedía un préstamo por el 70% y sólo debía poner el resto. Éstos salieron aún mejor, ya que los gastos fueron similares pero escogí una mejor ubicación lo que redundó en un mayor alquiler.  Abajo pongo mis datos del porcentaje de ahorro anual, que siempre lo he tenido elevado (soy muyyy ahorrador y frugal).


   La fila 'porcentaje cubierto'  representa el porcentaje cubierto de mis gastos anuales sólo contando los ingresos pasivos (dividendos y alquileres). El 100% sería el famoso IF (Independiente Financieramente) de la comunidad, es decir, cubriría todos mis gastos sólo con los ingresos pasivos. Desde el 2011 los dividendos han sido algo erráticos y con subidas escasas. Esa parte la he ido puliendo y ahora mi cartera de acciones se parece mas al MSCI world que a cualquier otro índice, es global. De esta forma ahora los dividendos son mas estables, oscilan menos, que es lo que se buscaría con la IF. Por ahí no se puede esperar mucho crecimiento, los dividendos y la cartera de acciones dan para lo que dan: así no iba a llegar nunca a la IF, salvo que viviera mas años que matusalén. Sin embargo al tomar el dinero del futuro al 0,99% y ponerlo a trabajar ahora para mí si fue como echar gasolina: pasé de porcentajes del 20-30% a casi el 100%.

Un saludo.

sábado, 4 de julio de 2020

Repaso semestral: cartera y objetivos.






  Ha sido un semestre donde la pandemia lo ha dominado todo. Los mercados no han sido ajenos y han estado revueltos, a río revuelto ganancia de pescadores. Voy a pegar un repaso a mi cartera y como se ha comportado estos últimos seis meses. Primero las compras,algunas de nuevas posiciones y otras ampliar:

Imperial Brands VISA FACEBOOK Cardinal Health YUM GILD General Dynamics DUKE Simon Property Group MMM DUKE WBA Santander ROYAL DUTCH SHELL BBVA KO GPC SYSCO REPSOL GPC QSR UPS ACS MMM AMAZON APPLE NTAP Realty Income (O) PH BOEING Raytheon Technologies SYSCO WBA MSFT SYY VFC PH MSFT COLGATE SBUX AT&T TENCENT NATURGY BOEING National Grid Altria FACEBOOK REPSOL AMAZON SJM NESTLE ADR Vanguard Global Stock Index Inv EUR Acc (ISIN IE00B03HCZ61) CLoroX

las ventas, han sido salidas totales
BME KHC IMB


  Mi cartera actual a día 4 de Julio esta así. En rojo mis tres peores posiciones (porcentualmente hablando) y en verde las tres mejores.





    Las tres peores posiciones como siempre son las que tienen todas las papeletas en proximos meses o años de salir de la cartera, históricamente siempre lo he hecho así. Si algo me ha demostrado los años que llevo en esto es que las peores posiciones tienden por lo general a comportarse peor con el tiempo. Al revés sucede con las posiciones ganadoras, siguen haciéndolo mejor con el tiempo, por eso no me tembló el pulso en comprar unas pocas Microsoft y Endesas a pesar de ser ya de las mayores posiciones de mi cartera. Ya no estoy para perder el tiempo. Santander y Mapfre, estáis nominadas, cuando llegue el momento iréis fuera, que no va a ser ahora desde luego.


   Bueno, ahora me voy a comparar mi evolución anual con el Amundi MSCI world, que es el fondo global con miles de empresas repartidas en la mayoría de países desarrollados del mundo. También me comparo con el índice Dow Jones. Bien, pues al compararme, a pesar de tener mucho truño Ibex en la cartera, no he salido tan mal parado:


   Si no tuviera Santanderes, Mapfres y demás morrallas mi rendimiento habría sido bastante bueno, pero aquí estamos para mejorar, así que tomo nota y seguimos para bingo.


   El peso de las distintas empresas en mi cartera, aquí doy la bienvenida a los fondos Vanguard, ya que a partir de ya voy a empezar a Indexarme al Vanguard global (ISIN IE00B03HCZ61) y al Vanguard Emergentes global (ISIN IE0031786142), lo he programado para que se aporte automáticamente. Al final con el tiempo voy viendo que tenemos rendimientos similares, así que para que molestarme en seleccionar individualmente empresas si esto es mucho mas rápido y eficiente fiscalmente. la proporción va a ser 4 global por cada 1 de emergentes, es posible que más adelante lo corrija a 5 Global vs 1 Emergente. El peso de cada empresa/fondo en la cartera:






   Por sectores soy totalmente defensivo, con abundancia de utilities y consumo defensivo, eso me ha venido bien cuando ha llegado la crisis he aguantado mejor:



   En divisas estoy bastante repartido, no he querido aumentar exposición a otras de momento, para no complicar la operativa, así que opté por ADR en los casos de Tencent, Nestlé por ejemplo. Son posiciones pequeñas, por tanto no merece la pena andar complicándome con otras divisas. Los fondos Vanguard, que tengo previsto sea de lo que mas crezca los próximos años, al estar denominados en Euros lo meto en la divisa Euro. España pesa alrededor del 35% de mi cartera, lo que es bastante, pero si alguna vez va despegando el Ibex, mi eterna promesa es que reduciré en Ibex. Ahora era momento de comprar, por eso añadí BBVA, Repsol, ACS.. ya que estaban a buenos precios, al menos en Marzo.





OBJETIVOS 2020

En azul los conseguidos, en rojo los no conseguidos.

- Llegar a 210.000€ invertidos. --> Superado con creces, 'gracias' a la crisis no ha sido difícil conseguirlo, cuando llegaron las rebajas comencé a comprar sin dudarlo, aunque pudo ser mas. Aún queda mucho año.

- Ingresar 9400€ en dividendos. --> Igual que el apartado anterior ha sido más fácil, aquí ha sido mas difícil debido a los recortes y cancelaciones de dividendos. Todo apunta que me voy a quedar muy lejos. Sin embargo, precisamente debido a la crisis, este objetivo lo he repensado y no voy a esforzarme lo más mínimo por conseguirlo. Creo que mi estrategia desde ahora se tiene que centrar mas en el crecimiento y la mejora de la fiscalidad. Tener dividendos muy altos no es fiscalmente muy eficiente.

- Mantener la rentabilidad por dividendo por encima del 4%. -->  Mas inversión y menos dividendos hacen matemáticamente imposible que pueda conseguir este objetivo este año. Además, por el mismo motivo que con los dividendos, no voy a esforzarme en este parámetro, ya que cuanto mas mejore en este punto más impuestos pagaré, por lo que más ineficiente se vuelve mi cartera. Precisamente ahora que se anuncian subidas impositivas es el momento de replantear.


En la parte de dividendos de Junio he cobrado de las siguientes empresas:

MAPFRE
MCDONALDS CORP
ANHEUSER-BUSCH INBEV NV
NATURGY ENERGY
PEPSICO INC
QUALCOMM INC
INTERNATIONAL BUSINESS MACHINES
Unilever NV
Johnson & Johnson
Emerson Electric
Target Corp.
Microsoft Corp.
Publ Svc Enter
BAS(DE000BASF111)
RDSB(GB00B03MM408)
IMB(GB0004544929)
SJM(US8326964058)
V(US92826C8394)
PH(US7010941042)
ADM(US0394831020)
UPS(US9113121068)
XOM(US30231G1022)
DOW(US2605571031)
MMM(US88579Y1010)
WBA(US9314271084)
YUM(US9884981013)
CTVA(US22052L1044)
DD(US26614N1028)
K(US4878361082)
LYB(NL0009434992)
O(US7561091049)
DUK(US26441C2044)
RTX(US75513E1010)
VFC(US9182041080)
QCOM(US7475251036)
KHC(US5007541064)
GILD(US3755581036)
AVGO(US11135F1012)
GLW(US2193501051)

   En total han sido 823€. La parte de las propiedades compré hace unos meses una nueva, por lo que llegó el momento de incorporarla a la contabilidad. Ya se puede consultar ambas cosas en mi evolución.


Un saludo.