Mi evolucion


Este es el resumen de la evolución de mis ingresos pasivos:



14 comentarios:

  1. Hola Divideando,

    No comento mucho por aquí, pero siempre te leo. Veo que hablas siempre sobre tu cartera de acciones, pero nunca sobre los pisos, podrías contar un poco como los gestionas?.

    Estoy especialmente interesado en este asunto, ya que también estoy mirando para comprar uno para alquilar, como haces con la hipoteca?, intentas conseguirla al 100%? para disponer de mas liquidez, compras a bancos para conseguir esa financiacion?.

    Yo me encuentro que por mi zona, consigo departamentos para alquilar usados antiguos por 40mil euros, y mas nuevos por 60mil, con unas rentas de entre 250/300€. ¿como lo ves desde tu experiencia?
    Muchas gracias

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Hola Ra, de los pisos hablo pero muy poco, es una cosa que da mucho trabajo buscar, comprar, reformar y poner a punto pero mientras está alquilado ya no da tanto trabajo, salgo los arreglos y mantenimiento. Hasta el próximo inquilino. El tema de comprar piso con finalidad alquilar alguna vez he hablado sobre ello, como por ejemplo:
      https://divideando.blogspot.com/2016/02/draghi-que-hay-de-lo-mio.html
      https://divideando.blogspot.com/2018/04/otra-fuente-de-ingresos-sector.html
      https://divideando.blogspot.com/2018/05/nueva-compra-piso.html
      Es cierto que hablo bastante menos, también es cierto que como diario personal o seguimiento, que es para lo que utilizo el blog, no lo necesito. Al fin y al cabo de un piso lo único que interesa es la ubicación y el precio. Si ambas cosas están bien es muy probable que sea un acierto. El precio hoy en día ya no se cumple tanto, mi percepción, que seguramente sea errónea, es que los buenos precios ya quedaron atrás.
      Hipoteca, no te la van a conceder por más del 70% del valor de la vivienda. Compré la vivienda en precio libre y el 30% más los gastos los tuve que pagar. La hipoteca han sido de tipo variable Euribor + 0,89 %, que no es tan difícil conseguirla hoy en día. El precio de las viviendas entre 75mil-110mil euros, dependiendo el estado y la ubicación. Todas siempre ubicadas en grandes núcleos de más de 200mil habitantes y zonas céntricas, con varias habitaciones. Hoy en día no creo que sea posible, en 2016, 2017 sí lo era.
      Lo que comentas: no dices los gastos asociados, como por ejemplo la comunidad, seguro vivienda, impuestos (ibi). Eso lo paga el propietario y te resta del posible ‘beneficio’. Tampoco las posibles derramas. Si me das datos se podría calcular. Tomando como ejemplo compra por 60mil, con rentas de alquiler 300€, suponiendo 30€ de comunidad, 300€ de IBI, 210€ seguro de casa me sale una rentabilidad bruta del 3,25% me parece un poco ‘basura’ por decirlo finamente, para eso te pillas unas acciones al 5% y a vivir.
      Un saludo.

      Eliminar
    2. Gracias por responderme divideando,

      Hoy estuve mirando varios pisos, siempre por internet, aún no he ido en persona a ninguna inmobiliaria ni a ver ningún piso. Lo que si he hecho, es contactar vía email con un par de ellas.

      Me dicen que tienen nuevos/seminuevos por uos 60mil mas gastos, y que los alquileres, rondan los 280-320 para dos habitaciones, y 350 con tres.

      Lo de la financiación lo que he pensado, es que podría pedir ese 70/80% de hipoteca, y el resto, podría ser de margin de mi broker (tengo unos 110k en acciones), y los ahorros de unos pocos meses para intentar hacer la operación con el menor capital posible

      Aún así, me pasa un poco lo que dices, la rentabilidad que calculo, es demasiado baja. Estuve planteándome coger algún piso mas barato, un primero sin ascensor por ejemplo, que este mas o menos decente. Aún tengo pendiente ir a una inmobiliaria para que me digan que renta podría obtener por algo así. Lo que intento buscar en mi mente, es un punto medio, para poder tener algún inquilino de calidad

      ¿Tu que % de rentas aspiras cuando haces una operación de estas?

      Eliminar
  2. Mira por menos de un 5% bruto y estoy hablando metiendo todos los gastos (ibi, comunidad, seguro vivienda, etc.) Es que ni te molestes. Van a ser quebraderos de cabeza para nada, tu luego piensa si por un 3% (bruto!) Luego te sale un moroso, una derrama gorda, bajan alquileres, etc ¿Y donde queda todo tu esfuerzo? En que viva otro a tu costa. Un saludo.

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Hola Divideando,

      Despues de mucho mirar, me he encontrado con un piso usado del Banco Santander. Un ático de 90 metros, mas 10 de terraza, entrada nueva, ascensor nuevo y garaje por 38mil (pendientes de negociar).
      Tiene cocina amoblada, y el resto esta para amoblar y pintar sin mas obras que esas
      El de justo al lado, lo venden por 60 mil euros (amoblado viejo, y en el mismo estado), y en la zona están mas caros en general

      Estuve viendo que se alquilan por unos 280/300€ al mes, por lo que calculo que podría amortizar dos o tres meses de hipoteca al mes

      Tengo pendiente de mirar lo de la comunidad (se que el garaje paga unos 4€), e IBI y esas cosas

      Tiene caldera a Gasoil independiente, (no se si esto será bueno o malo)

      Me gusta la operacion, porque el banco me financia el 100%, asi que calculo que tendria que poner unos 4mil€ para la compra,mas los muebles (10mil€ total, quizá menos), y la hipoteca a 30 años, me quedaría en unos 110€/140€ según el interés

      ¿Como ves la operación?, ¿Que mas averiguarías de la propiedad?

      Otra cosa que queria comentar, cuando calculas la rentabilidad, veo que lo haces sobre el valor de la propiedad, no sobre el dinero que pones, entonces, es imposible compararlo con acciones y depósitos. Lo que yo veo, es que si inviertes 10K, y consigues 3,6K anuales, es mas de un 35% (hablando de importes brutos), pero es que me parece una barbaridad

      Eliminar
    2. Acabo de aprender algo nuevo, si estas interesado en una propiedad, cómprala cuanto antes o te la quitarán de las manos :(

      Eliminar
    3. En los pisos, como en todos sitios, las gangas duran poco. Tienes que saber exactamente que quieres y que buscas, por si surge la oportunidad estar preparado y no perder tiempo a que otro se adelante. Tengo pendiente publicar en una entrada las calculadoras excel que me hice y una pequeña explicación, así como calculo la rentabilidad. Mientras puedes ir haciéndote una, porque me cuesta encontrar tiempo no sé cuando podré publicarlo. Un saludo.

      Eliminar
  3. Hola Divideando, los importes que pones de dividendos cobrados y alquileres son brutos o netos?.
    Me parece espectacular comprar un piso y al momento cobrar 500€ ya descontando la hipoteca, son brutos, verdad?. Con los dividendos haces lo mismo?.
    Gracias

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Hola Jesus, los dividendos son brutos. Los pisos una vez estan alquilados por primera vez todos es cuando empieza a contar (tambien bruto gastos menos ingresos). Todos los gastos anteriores (compra, reformas, etc) lo considero gasto de inversión, al igual que lo es cuando compras una acción.

      Eliminar
  4. Menuda cartera de ingresos pasivos te estas montando!... rumbo a la jubilación de oro :)

    Tengo una duda. Los alquiles que has puesto, ¿ya descuentan el coste de la hipoteca y demás gastos?. Por ejemplo en Mayo de 2020, has cobrado del piso PISO M.C 491,18€. ¿Esto es descontando lo que pagas de hipotecas, comunidad, seguros?...

    Saludos, y a seguir así que vas genial!

    ResponderEliminar
  5. Pedazo progresión de ingresos pasivos (divis + alquileres), como los ingresos de los alquileres ya son descontando hipotecas y gastos de la casa, me quito el sombrero y os aplaudo a la familia. Enhorabuena. Los cerca de los 40 mil euros anuales te deben dejar muy tranquilos ante eventuales problemas laborales, es lo que el otro día leí por ahí de "fuck you money" :)

    La definición de eso la pongo aquí, lo encontré en twitter de un podcaster:
    https://twitter.com/Lualobus/status/1251151797449715715?s=20

    "Modelos mentales: "Fuck your money" hace referencia a poder tomar decisiones con libertad, sin restricciones por una dependencia monetaria. La "libertad financiera dura" contribuye a poder tomar mejores decisiones de inversión, laborales y emocionales. Posición antifrágil."


    Saludos.

    ResponderEliminar
  6. Dividendo, al igual que el comentario anterior de Carlos L. siento admiración y reconocimiento a la magnífica evolución de tu cartera con esa combinación de inversión inmobiliaria y financiera y me siento muy identificado con ella puesto que yo también tengo una cartera muy parecida de inmuebles y carteras de acciones y fondos de inversión. En tu caso se nota mucho trabajo, paciencia y habilidad para haber conseguido esos números sensacionales y la tranquilidad que da no depender ya de nadie para vivir feliz tu y los tuyos al menos económicamente. Sinceramente enhorabuena

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Gracias Manolo, está al alcance de cualquiera siempre que lo persiga con ahínco y le dedique tiempo y buena gestión. Eso si, hay que arriesgarse en esta vida, sin riesgo no hay beneficio, como dice el dicho 'quien quiera peces tendrá que mojarse'. Un saludo.

      Eliminar