sábado, 26 de mayo de 2018

Nueva compra (Piso).







   Estas semanas están siendo interesantes, por decir algo, con muchas noticias, ruido de mercado etc. Hasta hace unas semanas solo comentaba en este humilde blog los movimientos relativos a mi cartera de valores. Al final, mirando otros blogs, especialmente en los USA, he llegado a la conclusión que los activos inmobiliarios (siempre que estén alquilados, es decir generen ingresos) junto con los activos mobiliarios (acciones) merece que las contemple como un conjunto, como un todo. Por tanto también lo estoy teniendo en cuenta en mis entradas y resultados globales.

    Tras varias semanas mirando inmuebles, al final ya he firmado. Toda la liquidez que estaba acumulando ya está gastada, me he quedado a cero patatero. El activo, como ya venia adelantando, ha sido un piso, con el propósito de ser alquilado. Para saber si es adecuado o no el inmueble buscado, tengo una calculadora de rentabilidad de pisos, que ya mostrare mas adelante en alguna entrada, cuando disponga de mas tiempo. 

     Esta va a ser la última incorporación en mi vida para este tipo de activos, por muchos motivos. El principal de ellos es que requieren un elevadísimo apalancamiento y por otro, que la liquidez es finiquita, después de esto me espera unos años de larga digestión de todos los inmuebles incorporados, una digestión muy lenta, 25 años de hipoteca. Por seguir diversificando me volcaré de ahora en adelante exclusivamente en seguir creciendo la cartera, pero es algo que voy a tener en suspenso mientras recupero liquidez, un proceso bastante lento. 

      Las próximas semanas vamos a estar mi mujer y yo bastante ocupados, primero en las gestiones de la propia compra, reforma y puesta a punto del inmueble para tratar de tenerlo listo y al mercado en Septiembre.


Lo primero es ver el tipo de interés que escojo para la hipoteca, que va a ser a 25 años. Actualmente tenemos dos opciones.
Tipo fijo del 2,25% +0,5% comisión apertura = 2,75%.
Tipo variable del 0,99% primer año+0,5% comisión apertura, resto de años euríbor +0,99%.

     Cualquiera de las dos opciones es buena, hasta ahora siempre había escogido en variable, pero esta vez los tipos a fija son atractivos. La diferencia el primer año sería del 1,25% mas barato la variable, pero a partir del segundo y siguientes es un misterio. Las ventajas del tipo fijo son la certidumbre de saber lo que se va a pagar durante toda la vida del préstamo, por otro lado la ventaja del tipo variable es que el primer año es un 1,25% mas barato, en los siguientes siempre que esté el euríbor por debajo del 1,75% saldría ganando, si estuviese por encima saldría perdiendo. Actualmente el euríbor esta en el -0,189%. Su evolución histórica:


     Un escenario sería que este año estuviese en torno a cero y en 2019 sobre el 1%, quizás en 2020, que seria mi tercer año rondase el 2%, entonces si perdería dinero pero a cambio los dos primeros años habría ganado el 1,25% primer año y 0,75% el segundo, lo que sería un 2% de ahorro sobre el préstamo total. Además lo primeros años es cuando mas capital queda pendiente. 

     Otro escenario sería el de volver a los rangos de la primera década, con entre el 3%-4%, es un escenario alejado todavía que no se produciría hasta al menos el tercer año (sobre el 2020), a partir de ese momento ganaría, pero a cambio los tres primeros años lo que casi tengo asegurado es perder. 

    Es una difícil decisión que tengo que tomar en próximos días, aunque ahora mismo me inclinaría mas por el tipo variable: dame el dinero ahora y ya veremos mañana. Quizás es una visión mas corto placista. 

    Por ahora nada mas que contar, que no es poco, un verano por delante con mas trabajo del normal y por otro lado una liquidez que se ha quedado bajo cero y que me va a llevar tiempo, bastantes meses o años, reponer a unos niveles adecuados. 



Un saludo.


sábado, 19 de mayo de 2018

Buscando otras cosas al margen de la bolsa.



      La entrada de hoy va a ser muy breve. No solo del dividendo vive el hombre. Estas semanas estoy mirando para comprar otro piso adicional, por lo que no voy a tener mucha actividad en la parte de renta variable, que es el motivo del blog. La cartera esta muy cerca de máximos y en los mercados no veo motivos para comprar agresivamente, mis objetivos anuales están en cumplimiento así que me limito a hacer  el apunte de los dividendos que van entrando y la evolución de los distintos valores.Además sigo pensando que hay mas recorrido hacia abajo que hacia arriba, es solo mi humilde opinión.  Habitualmente sigo por lo menos una vez a la semana a evolución de la lista de valores que tengo en seguimiento formados por empresas que actualmente en algún momento del futuro me gustaría incorporar, pero aún no considero la incorporación de ninguna de ellas, pues el mercado sigue en zona de máximos y tengo objetivos cumplidos mi foco lo tengo puesto estas semanas en la pata inmobiliaria:

O CSU.TO SO 0700.HK OMC NTES ABI.BR ED RIO MA V BIDU PCLN ABF.L LOW TWX TM UPS BMW3.DE DWDP AAPL AMZN DIS EBRO.MC WTR WMT WBA VZ VIS.MC VFC UTX SYY SJM SHW ROG.VX QCOM PX PH ORCL NESN.VX MMM MKC MDLZ LMT KO KMB K HSY HRS HON HD GRFS GPC FLO FB DPS DOV DGX CPB CL CHD BUD BRK-B BF-B BDX BAX AZN APD AMGN AFL ABT ABBV

     Del listado anterior la icónica empresa Sopas Campbell (CPB) tuvo un descalabro este viernes pues su presidente dimitió después de unos resultados muy flojos, un aspecto que no me gusta de la compañía es su baja diversificación en productos muy concretos y su nula internacionalización, aunque de momento no la saco del listado, la mantendré solo por ver si consiguen enderezarla en caso contrario la elimino de las 'futuribles'. 

     Por parte de la renta variable la única duda que me surge estas últimas semanas, es si debería aligerar algo la cartera, aprovechando los máximos, para recomprar mas abajo. No es necesario una gran bajada para que la operación compensase, especialmente en empresas con dividendos discretos donde una oscilación de sólo el +-4% supone cobrar/perder de golpe todo el dividendo anual.


     En la parte inmobiliaria la operación que busco sería con hipoteca, aprovechando las nuevas condiciones donde algunas entidades han rebajado el diferencial euribor. Son operaciones de muy largo plazo con alto riesgo, es algo que no se me escapa, pero he realizado simulaciones y 'test de estress' con datos teóricos, en principio podría asumir una hipotética subida del euribor hasta el 5% sin que tuviera que aportar mas capital. A partir de ese umbral es cierto tendría problemas, no cubriría con el alquiler los gastos, pero tendría otras opciones, incluso llegados a extremos críticos las ventas parciales de ciertos activos. Digamos me dolería pero no me mataría, sin riesgos no hay beneficios. Los que estamos en bolsa desde hace mucho tiempo sabremos de sobra esto. Respecto el euribor o los tipos de interés me gustaría hacer una apreciación, tenemos al tipo de interés en  USA en el 3% y subiendo, con el estado actual de deudas y de situación económica me cuesta imaginar tasas sostenidas por encima del 5% o 6% sin que la economía general colapsase y no acudiesen raudos los bancos centrales de todo el mundo a dar nuevos manguerazos de liquidez y bajadas de tipos. Hay mucha deuda que tapar, la primera la de los propios estados. Pero todo es posible, solo que prefiero estar del lado de los escenarios mas probables en lugar de los improbables.


Un saludo.

sábado, 12 de mayo de 2018

Estado cartera Mayo.





   Entramos en el famoso mes del sell in May and go Away, donde estacionalmente los inversores van deshaciendo posiciones de cara al verano para recomprar luego en otoño. Algo que no siempre se cumple. Muchos indices ya empiezan a estar en verde pero aun siguen por debajo de los máximos de Enero, por lo que personalmente sigo pensando lo mismo que estos meses anteriores, ya que el mercado no me ha quitado la razón aún. Como me equivoco con frecuencia lo mejor que puedo hacer es estarme quieto cuando no lo veo claro. De momento las últimas semanas hemos asistido a rebotes desde las caídas de Febrero, fortaleciéndose ademas el dólar, todo eso ha tenido el impacto siguiente en mi cartera, que ahora esta así:







































     Ha subido un +4,07% desde la revisión del mes de Abril. Las mejores y peores posiciones siguen invariables, por lo que ha sido un rebote del mercado generalizado, no pude comprar KHC por muy poco, pues espero al límite del -33% para ampliar posición y se quedo en -32,5%, conseuencia la orden que ya estaba puesta no entro. Tampoco pasa nada. 

    Curioso que cuando el mercado rebota lo hace con mas fuerza sobre las mejores empresas de la cartera (MCD, MSFT, CAT) que sobre las peores, esto me plantea la duda acerca si la estrategia que este siguiendo actualmente sea la mejor y si no debería comprar las mejores empresas del mercado en vez de buscar las que supuestamente se encuentran infravaloradas, es decir ante caída del mercado añadir las empresas con beneficios cada vez mayores y que lo hagan mejor, no las que estén cerca de mínimos de 52 semanas y parecidas, por mucha marca o populares que sean en la comunidad. La explicación creo que es obvia, al mercado le gustan las empresas que cada vez ganan mas dinero, no las que se enfrentan a problemas, aunque sean de carácter temporal. Quizás deba orientarme mas a revisar la cuenta de resultados de las empresas a la hora de incorporarlas, por encima de otros parámetros (dividendos, etc). Así lo ha hecho Warren Buffet cuando ha comprado Apple.

    Si me comparo con otros indices, los cuales son mi referencia, sigo teniendo un comportamiento mediocre, aunque aún queda mucho año por delante esto no ha terminado ni mucho menos, confío que podré batirlo al final:




    El gráfico sectorial lo tengo cada vez mas desequilibrado, va aumentando el porcentaje en determinadas empresas mientras otras se van quedando rezagadas, en el caso de Endesa ya le he puesto precio a la venta del paquete.



































    Hay empresas que no me están gustando sus resultados, una de ellas es IBM que cada vez gana menos dinero, pero no es la única. Son empresas que aunque aumentan el dividendo o lo mantienen, lo están haciendo a costa de auto comprar acciones o endeudarse, no porque su cuenta de resultados genere mas dinero a repartir. Eso se refleja en una cotización plana o descendente, aunque a nivel de dividendo muestre trayectorias ascendentes. No me interesa a largo plazo empresas que me hacen pagar mas impuestos en dividendos pero a costa la acción valga cada vez menos (minusvalías).


    En el global he aumentado la liquidez durante este mes, con ahorros y dividendos. Los gastos de la cartera han sido cero comisiones pues no hice compras ni ventas. El efectivo o equivalente representa el 14% del total, subiendo un 0,5% respecto el mes pasado. Empieza a estar en unos niveles donde me siento mas cómodo.






















Un saludo.

jueves, 3 de mayo de 2018

Dividendos Abril y otros ingresos pasivos.





   Los dividendos que he cobrado durante el mes de Abril han sido los siguientes:














   No han sido mucho este mes, esta claro que si quiero alcanzar algún día la ansiada independencia financiera tengo todavía mucho camino por recorrer. 

    Este mes voy a empezar a mostrar otro ingresos pasivos, los provenientes del alquiler de tres propiedades que fueron compradas exclusivamente para este fin hace ya bastantes meses. Es algo que no había tenido en cuenta hasta ahora, pero que en otras webs y blogs de la comunidad, sobre todo en la comunidad Americana, se suele encontrar publicado con mas frecuencia. Estos ingresos ha sido los siguientes, una vez descontados a los ingresos brutos los gastos (comunidad, IBI, seguros, etc..).

    Saldo de ingresos por alquileres durante el mes de Abril: 920,47€.

     En total han sido 1067,74€ de ingresos pasivos, dinero que se va a ahorrando a la espera que surjan oportunidades. Esta semana estuve a punto de comprar Kraft Heinz, pero por 0,50$ no llegó al precio que tenia como objetivo, otra vez será, si no es con este será con otro activo.

     Por otro lado ya tenemos el resultado de la encuesta que ha estado disponible estos últimos días, con vuestros votos el resultado ha sido el siguiente:



  Parece que la mayoría de lectores se inclinan por que se mantenga lateral durante estos meses estivales, siendo la opción alcista la menos votada. Curioso saber que hará, ¿Se comportará de un modo contrarian a lo que piensa la mayoría o realmente está acertada la comunidad?. A la vuelta del verano sabremos el resultado, lo importante es tener siempre un plan trazado para cualquiera de los tres escenarios



Un saludo.