Tenía en mente hace tiempo, porque me habían pedido algunos, realizar alguna entrada del mercado inmobiliario. Todo esto lo hice partiendo de cero, leyendo en unos sitios y en otros, consultando en hacienda y mirando y preguntando durante algunos años, antes de decidirme. Como primer paso antes de abordar la compra de un piso me hice una calculadora en Excel, es mi 'regalo' ofrecerla por si alguien puede ser de utilidad, sería así:
En amarillo la celda A3 introduzco el precio de compra del inmueble, en la celda A7 introduzco el alquiler esperado, en la celda A12 los gastos mensuales del piso, es decir la comunidad. El resto me lo calcularía automáticamente.
Otras celdas de interés:
En la celda B11, pongo el IBI estimado de ese piso.
En la C11, pongo un estimado de cuanto puede costar asegurar esa casa, ya que aunque se destine a alquiler siempre deben tener un seguro, ya que como propietarios no queremos que haya cualquier siniestro y el inquilino se declare insolvente o no tenga seguro y nos quedemos sin inmueble.
La celda N7 se introduce el gasto estimado de la reforma, si no tiene se puede dejar a cero.
Como funciona:
Una vez introduzco las celdas en amarillo y las otras celdas de interés en el primer recuadro (desembolso) la celda L3 me diría aproximadamente el precio del piso una vez se le suman impuestos y otros gastos (escritura, etc). La celda L4 me diría el coste total (celda L3) más el coste de los gastos hipotecarios, el resultado es cuanto me costaría el piso con hipoteca. La celda F17 me dice cuanto sería la hipoteca y la celda H17 cuánto dinero aproximadamente debo tener en efectivo para la compra del piso (suele ser el 30% de todos los gastos).
Las ganancias brutas (celda N11) es los ingresos brutos esperados, sin tener en cuenta posibles gastos extraordinarios como derramas, impagos, averías o problemas, etc.
Finalmente la celda P11 es la rentabilidad bruta que podemos esperar de esta inversión. En este caso, que es a los precios actuales con un precio de piso de 135.000€, a reformar entero, con un alquiler esperado de 800€ me ha salido un 4,91%. Sinceramente para esa rentabilidad tienes acciones que ofrecen rendimientos del 5-6% sin ningún tipo de problema ni imprevisto. Lo que le pido a un piso para que me salgan las cuentas es por encima del 5,5%, ya que como hemos visto hay meses que va estar sin alquilar, también habría que incluir seguro de impago, derramas y la dedicación de tu tiempo (poner anuncios, enseñar, arreglar problemas del inquilino, etc).
Un saludo.
Buen post, y comparto la idea que para un 5% no merece la pena meterse en tanto lío. En bolsa se puede operar apalancado, de la misma forma y diversificar internacionalmente y por sectores.
ResponderEliminarY lo digo por experiencia, el valor de alquilarlo reside en el precio de compra que alcances, y la rentabilidad del alquiler... Ahí si alcanzas algo a un 10% y después de impuestos te queda el 8%, con esos números si me lo pensaría como negocio, pero he visto casos de gente que quiere comprar a precios bajos... En una zona muerta, dónde la población se va reduciendo, un tipo de "activo" o pasivo, que sin un valor añadido irá perdiendo su valor. Este tipo de operaciones me parecen un sin sentido.
Una cosa que completaría es con un dinero destinado a derramas y dejar 1 mes cada año o 2 años a que esté sin inquilinos, para cuadrar mejor las cuentas, que mientras no se utilice se podrá reinvertir. El resto bien.
Un Saludo!
Comprar en un pueblo perdido y que va a menos simplemente porque esta muy barato es absurdo. Un saludo
EliminarUffff!!!! Muchas gracias por la hoja de cálculo. La verdad es que entre los impuestos y las derramas y lidiar con inquilinos, y los altos precios de compra de la vivienda parece mejor tener acciones y dejarlas crecer.
ResponderEliminarUn saludo.
Ahora mismo salvo algun caso puntual no parece el mejor momento, por un 4,5% mejor unas acciones y fuera problemas, con mas liquidez ademas.
EliminarVaya! Y si son de algún REIT de esos que dan el7% o más de rentabilidad por dividendo como IRM, SKT, APTS, OHI... Pues ya aunque también tengan su riesgo, tienen mayor recompensa.
EliminarSaludos.
Hola gente! Opino igual... El alquiler de inmuebles simplemente cubre la inflación salvo casos raros que comentáis.
ResponderEliminarEn mi caso ahora mismo ando detrás de comprar XOM o CVS, pero solo tengo 1 disparo. A cual tiraríais? Saludos!
Yo tengo orden sobre XOM a 71 dólares. CVS va a tener el dividendo congelado hasta que reduzca la deuda por la compra de Aetna.
EliminarTal vez a CVS le entre sí volviera a mínimos anuales.
Un saludo.
Gracias LuisC. Entre las dos, me convence el dominio de xom en su sector y evolución de bpa y dividendo a lo largo de los años.
EliminarDe cvs me llama la atención el sector al que pertenece. Veo el sector salud bastante seguro en un futuro. Además se ve que la empresa no se ha estancado simplemente en vender en retail, sino que tiene ambición por crecer, y un crecimiento VERTICAL, que me encanta.
Otra que me gustaría es RB, pero me cuesta paicológicamente entrar en algo que me de menos del 3% rpd, por lo que la pillaría a 57.
En fin, ojalá todos nuestros problemas fueran estas disyuntivas jaja...
P.d: si tienes puesta orden a 71, te va a entrar ;). Yo la esperaba a 66-69 pero no se si me arriesgaré a que se me escape.
Saludos
Mi orden a 71 sería para ampliar posición. La compré la primera vez a 74 pero con el cambio de moneda más a favor. Si sigue cayendo seguiré ampliando porque es la principal petrolera del mundo y está en el Dow Jones 30 de las principales empresas del mundo.
EliminarPues al final la orden te entró jeje. A ver dónde llega esta corrección.
Eliminarya he puesto otra orden para seguir ampliando a 68 jejeje...
EliminarAmbas son buenas empresas pero como dice Luis, Cvs tiene el dividendo congelado y ambas se enfrentan a retos, de ahi su bajo precio. El reto de Xom es que el petroleo tiene fecha de caducidad, supongo será capaz de reinventarse. RB tambien llevo dandole vueltas desde hace una semana, pero tiene 2,7% de dividendo, es algo bajo, y esta el brexit por medio podria bajar mas. Por diversificacion tal vez xom. Un saludo
ResponderEliminarWarren Buffet tiene en Berskire un record de liquidez, ¿Aviso para navegantes?
EliminarBuenas divideando. Mi aporte es "No compréis pisos".
ResponderEliminarSalvo que encontréis una ganga, y hayáis hecho un estudio del mercado medio "qué" No invirtais en inmobiliario. Como haya problemas con los inquilinos, zona, precio de compra elevados, etc, se pueden llevar por delante todas las ilusiones que pongas en este proyecto.
Como dices, al menos se debería sacar un 10% TAE. Pq habrá años que la vivienda te va a costar dinero.
Yo el último que compré aún no lo he podido alquilar. Le salió una avería en el baño, y según parece los de las empresas de reparaciones también hacen su agosto en "agosto" y hasta septiembre no me pueden cambiar el baño.
Un S3
Asi es V9, se resume ahora mismo en eso. Con la calculadora en la mano, ahí la dejo, casi ninguno interesa, el buen momento ya pasó. Aunque puede haber alguna excepcion. Gracias por comentar. Un saludo
ResponderEliminarHola Divideando, yo fui uno de los que te pidió esta entrada ya que andaba buscando pisos.
ResponderEliminarEl caso es que encontré uno, y si dios quiere, la semana próxima firmo arras. Así por encima, te cuento, que la TAE bruta es superior al 10% que comentas, y la neta, cerca del 8,5% porque tiene muy pocos gastos. Precio compra reforma y gastos incluidos 49mil€, alquiler 4800/5400€ al año
Ya hice un estudio de mercado, y en la zona casi no hay pisos de alquiler. Puse anuncios Fake y me llovieron emails, llame a inmobiliarias "para alquilar un piso", y no hay nada decente. El de la inmobiliaria, dice que me tiene una inquilina, incluso me ofrece cobrarme el 50% de la comisión si se lo doy a el :)
La zona es muy buena, ciudad 100mil habitantes, sobre calle de dos sentidos, primero por escalera, una amplia cocina muy bonita y puertas de roble, 4 habitaciones, estancias amplias, patio recién pintado y remodelado, tejado del edificio nuevo, baño muy bien, muebles (el dueño me dice que me regala mas si los quiero).
Sólo le hace falta una pintada y arreglar el suelo de una habitación, cortinas nuevas y cosas estéticas. Soy algo manitas, y no creo que me gaste mas de 800/1000€ en esa reforma.
Si dios quiere, firmamos arras la semana próxima y mientras esperamos la hipoteca, me deja las llaves para ir preparándolo para alquilarlo a partir del día siguiente de la escritura
En cuanto a los gastos, es muy económico porque es viejo, del 1969, pero es una construcción muy sólida y los vecinos (4 vecinos), lo tienen batante bien cuidado. El piso paga una comunidad de 18€/mes (luz + limpieza), IBI 55€
El seguro de impagos, en esta zona, lo paga siempre el inquilino, junto con dos meses de fianza, mas otro mes adelantado, así que es otro gasto menos
La calefacción y agua caliente, es a gas ciudad, y la caldera parece bastante buena
Ascensor no tiene, dicen que hay un proyecto, pero los vecinos no están por la labor (yo tampoco)
En fin, ya he ido con toda la documentación a un abogado, y me dice que esta todo en orden. Los dueños y la inmobiliaria dicen que no me preocupe, que ya es mío, y estoy a la espera de que me llamen a por la firma de arras y que me den la llave este lunes o martes.
La verdad, es que estoy muy ilusionado con este proyecto, y con muchas ganas de empezar. La bolsa esta muy bien, yo tengo una buena cartera que me genera algo mas de 400€ netos mensuales, pero creo que ha llegado el momento de diversificar en otro activo y esta es mi oportunidad. Ya veremos en que queda todo
Cuanto me alegro RA, se ve que lo tienes todo preguntado y controlado, eso está muy bien. Ya nos comentaras que tal es tu experiencia como casero :-D, esta bien dar el salto y diversificar. Un saludo.
EliminarGracias Divideando, finalmente el lunes firme las arras. La verdad es un momento acojonante, se te vienen todos los miedos al cuerpo, pero luego recuerdas que vienes desde hace meses planeando la operación y que no se trata de una "calentura del día" y te sientes mas seguro. Me resulta muy curioso, que no me importe comprar un paquete de acciones importante en una empresa que me gusta, y sin embargo comprando un piso me tiemblen las piernas, imagino que a la mayoría de las personas le pasaría justo al contrario, pero como ya llevo varios años invirtiendo en acciones, se donde estoy pisando.
EliminarYo me perdí dos o tres "oportunidades" por pensármelo mucho, pero luego de sacar muchos números y de asimilar mentalmente como funciona este negocio, creo que conseguí un mejor negocio que los otros dos pisos.
Creo que el secreto, es estudiar muy bien lo que quieres y lo que no quieres, una vez lo tienes claro, es fácil filtrar oportunidades que te hagan decidir rápidamente.
Yo llevaba casi todo el año buscando, visitando pisos, hablando con inmobiliarias, buscando zonas, poniendo anuncios fake, sacando cuentas... y no me cerraban los números. El domingo 15, salió el anuncio en MarketPlace, puse anuncios fake de alquiler, hable con vecinos, fui a ver la zona, el martes lo visité, y el miércoles llamé a la inmobiliaria para negociar el precio y ya pedí cita para firmar arras.
Por lo que me dijo la inmobiliaria, ya había varios candidatos detrás del piso, incluso me ofreció ponerlo en venta por unos 8/10mil euros encima diciéndome que lo vendíamos rápido, lo que confirma mis sospechas de que he conseguido un buen precio. El truco, fué que era de una mujer mayor, que tenía en la cabeza el precio y se lo dio ella a la inmobiliaria sin hacerlo tasar, y la inmobiliaria comenzó a ofrecerlo a ese precio. Incluso estoy viendo la posibilidad de comprarle la plaza de garaje que parece que la vende muy barata también y es una zona casi imposible de aparcar
Ahora mismo todo es correr de un lado a otro, entre banco, papeles, obras, herramientas, materiales, averiguar cosas, y todo esto sumado al trabajo que da tener dos niños pequeños mas el trabajo habitual. Leí que alguna vez escribiste que esta etapa era muy agotadora (ahora te entiendo), pero que después de que esta alquilado, ya es mas fácil, estoy deseando llegar a ese momento.
En fin, como hablamos con mi mujer, si esto sale bien, este será el primero de varios que nos gustaría tener para complementar la cartera de dividendos, pero ya contaremos con la experiencia de haber preparado uno de estos pisos, inquilinos, tramites y demás. Además, tenemos que digerir primero todos estos gastos y eso llevará un buen tiempo.
Desde que firmé las arras, todo es pagar y gastar por todos lados, intentaré ceñirme a mi presupuesto máximo de 1000€, a ver si lo consigo.
Por lo demás, este finde toca trabajar. Estuve pensando en pintar a dos colores, pero me recomiendan pintar blanco satinado (sería blanco sobre blanco). El problema, es que el satinado cubre muy poco, y tendría que dar muchas manos, aunque por otro lado es mas limpio, y es el que aconsejan para pisos de alquiler "pintar techos y paredes todo blanco"
En fin, que te estoy escribiendo un libro con cosas que ya sabes y te me vas a quedar dormido leyendo XXXDDD
Ya te seguiré contando
Un abrazo
RA