sábado, 28 de abril de 2018

Otra fuente de ingresos: sector inmobiliario.



       Antes de comenzar aviso que no es propósito de la entrada de hoy ni animar ni desanimar la compra de propiedades destinadas al alquiler, sino solo exponer mi camino hacia la IF, ya que dentro de la diversidad de ingresos pasivos que podemos obtener, tenemos varias fuentes. Unas rentas pasivas las podemos obtener vía renta variable, ya sea con dividendos o mediante la compra venta de acciones. En el blog voy mostrando mi evolución de una economía personal donde los ingresos eran  exclusivamente por rentas de trabajo a otra mas diversificada. Explico mis compras y ventas de acciones individuales, junto los dividendos que voy ingresando. Es mi registro, mi cuaderno de bitácora. Ni recomiendo esas empresas ni las dejo de recomendar y por supuesto me equivoco y mucho. Es una parte que siempre hay que dedicarle tiempo, incluso llegado el momento de retiro tendré que seguir pendiente de ella, podemos ver como incluso Warren Buffet sigue vendiendo y comprando participaciones en empresas a pesar de su avanzada edad. Es como cuidar un jardín, si lo queremos tener cuidado hay que ir plantando de vez en cuando nuevas flores, arrancando las secas, podando, regando.. 

  Mi cartera aún esta en evolución, de momento una clara trayectoria ascendente, pero aún quedan años para que me hagan Independiente Financieramente (esa es la meta final), si es que lo consigo. Pero hay mas fuentes de ingresos pasivos, como por ejemplo las rentas obtenidas de alquilar propiedades previamente compradas, ya sean garajes, locales comerciales o viviendas. De esta otra parte es donde mas he puesto el foco los últimos años, aunque no la haya tratado en el blog, por no considerar que tuviese interés para los lectores.

¿Porqué abrir nuevas fuentes de ingreso pasivo?

    Primero, es evidente que la inversión en acciones individuales tiene sus limitaciones: El capital invertido es muy limitado, se circunscribe principalmente al ahorro obtenido mensualmente mediante un trabajo, ya sea cuenta ajena o autónomo, así es en la mayoría de los casos y me incluyo. Sin embargo la inversión inmobiliaria ofrece la posibilidad bancaria de apalancarte con dinero ajeno, haciendo que los gastos aumenten, pero también los ingresos obtenidos. También hace que dependas menos de un único factor para obtener tus ingresos. Ojalá me prestara el banco al 1% doscientos mil euros para comprar por ejemplo una cesta de 30 acciones, que combinadas dieran un 4% (hay bastantes donde elegir y con dividendo mas que asegurado). Por desgracia el banco nunca nos prestará ese dinero al común de los mortales para ese propósito y si para comprar una segunda vivienda. ¿Incoherente?, desde nuestra óptica si, desde la del banco no tanto, pues ellos saben que propiedad compras con su dinero, pero al prestarte para acciones no saben donde será invertido. 

    Para calcular si una propiedad me puede merecer la pena me he creado una calculadora, que calcula el interés bruto esperado, teniendo en cuenta todos los gastos soportados, incluidos los de compra y los ingresos estimados (siempre siendo conservador). Si pasa la nota de corte, el retorno es aceptable y entonces es apto.


¿Son malvados especuladores todos los que invierten en propiedades?

    No creo que sea así y deja que explique mis razones: a diferencia de otros actores de mercado, cuando he comprado una vivienda lo hice en zonas céntricas donde suele haber pisos muy viejos que no son demandados en absoluto. Los he reformado totalmente, ahorrando al futuro inquilino una reforma y de camino generando ingresos para el estado: La economía local y por supuesto puestos de trabajo. Una reforma es fácil que dure dos meses. Cuando luego lo he puesto en alquiler se han alquilado en una media de tres días ¿cómo es posible?, porque mis alquileres son 'sociales', alquilo directamente, con lo cual el inquilino se ahorra comisiones innecesarias de inmobiliaria que mínimo suelen ser de una mensualidad. Cuidado al inquilino, no tengo intermediarios, la conversación es fluida para mi son mis clientes y cuando tienen un problema lo soluciono rápidamente para que estén satisfechos. Como añadido a lo anterior mis precios son  mas competitivos, miro el precio medio de la zona y lo bajo, ofreciendo alquileres a gente que en muchos casos no podría haberse permitido la compra por diversas causas, como por ejemplo estudiantes, jóvenes que aún no quieren comprar.

    Por debajo del precio medio, bien ubicados y pisos reformados integralmente a estrenar. Si se prohibiese invertir en propiedades para alquiler y solo se permitiera la compra para vivir es como si se obligase a la gente a que tuviera que comprarse un piso cada vez que fuera a la costa de vacaciones, sin posibilidad de alquilarse temporalmente en un Hotel. Creo que es necesario y bueno que existan las dos opciones para elegir.


¿Como es posible obtener esa ventaja competitiva?

    Con ahorro de costes. A diferencia de una Reit, una socimi o cuaquier otra empresa del sector, como minoritarios tenemos algunas ventajas:
  • El ahorro de costes, ya que puedo alquilar directamente a inquilino sin tener comerciales o departamentos de gestión. 
  • La segunda tiene que ver con el producto, buscar individualmente durante muchos meses hasta encontrar aquel con la que podremos obtener mejores rendimientos. Una socimi o Reit es fácil que compren paquetes enteros de propiedades donde hay de todo. 
  • Por supuesto podemos arañar en el préstamo, buscamos la entidad que nos ofrezca el tipo de interés mas bajo. Con la reforma pasa lo mismo, seleccionando materiales y estando a pie de obra también podemos ahorrarnos. En ambos casos nos quitamos costosos departamentos dedicados a ambas tareas.


¿Cuales son las desventajas y riesgos?

  • Elegir mal el piso, como tenga derramas, problemas ocultos, se vaya de presupuesto la reforma, esté en mala zona, etc. a final eso va a hacer que la rentabilidad sea nula incluso negativa.
  • Riesgo por inquilinos, aquí esta claro, como no paguen (por las múltiples causas que sean) alguien va a estar viviendo a tu costa, mientras tú pagas su tren de vida, como encima vayas justo con tus letras el deshauciado por el banco va a ser el propietario, o sea tú (que paradoja).
  • Cambio de legislación, esta es la mas impredecible de todas y esta sujeta a capricho de los políticos de turno. 
  • Riesgo de no calcular bien, hay que tener un colchón de efectivo siempre para cubrir los riesgos anteriores, si vas justo en tu cuenta y algo requiere de un desembolso, vas a tener problemas.
  • Es un producto poco líquido, no puedes vender en un click. Además soporta elevados impuestos que hay que tener en cuenta. 
















Estado actual

    Ya en  mi blog antes de comprar ninguna propiedad, indiqué en la siguiente entrada en 2016 cual debían ser mis próximos pasos:

   No podía estar de brazos cruzados mirando como tanto desde USA como desde Europa le regalaban dinero a bancos y empresas. Pero entonces pensé que en vez de quejarme podía ser mas proactivo y ya era hora de pedirle a Draghi mi parte, si ellos tienen dinero gratis yo también quiero, aunque sea un poco mas caro. Ahí es cuando empecé a mirar pisos con el fin de apalancarme a tipos de interés excepcionalmente bajos.

      Aunque mi cartera ha ido creciendo desde entonces, es en los pisos donde he dedicado mas tiempo, pasando de no tener ninguno a tener tres propiedades hipotecadas. El desembolso global en efectivo ha sido algo menor al de mi cartera de acciones, sin embargo mientras  las acciones me dan unos cinco mil quinientos euros brutos anuales aproximadamente los pisos me están dando sobre quince mil brutos anuales una vez descontados gastos. Tras el obligado paso por hacienda, en ambos casos tengo que pagar porcentajes parecidos que rondan el 20% del beneficio bruto que indique anteriormente, pero esta muy claro que al apalancarme (asumiendo mas riesgos) también mis ingresos pasivos crecieron fuertemente. 

      El tipo de interés medio que pago actualmente por las hipotecas es del 1,60%, pero es esperable que en próximas revisiones baje (Euribor actual -0,19%). Por tanto las Reits y Socimis sobran en mi cartera, ya tengo esa parte cubierta. 



Previsiones

   Ahora mismo tengo bien cubierto el cupo y los pisos de dos años a esta parte han subido bastante, por lo que no me planteo nuevas compras, si no ir 'digiriendo' las tres compras anteriores. Es muy posible incluso que se esté alimentando otra burbuja en el sector lo que me hace ser cauto. Mi pasivo (deuda hipotecaria) es manejable y baja mes a mes, mientras los ingresos siguen estables. Al ser un flujo positivo va creciendo la liquidez desde los mínimos de Enero (hacía bastantes años que no la tenía tan baja), junto con los dividendos y los ahorros por trabajo.  De los tres ríos de efectivo que fluyen hacia el embalse de la liquidez, el del ahorro por trabajo cada vez aporta menos caudal comparado con los otros dos. 


Un saludo.

Aviso
Esto es un blog con mis pasos hacia la búsqueda personal de independencia financiera, no es un blog de asesoramiento financiero o inmobiliario, ni pretende serlo. Todo lo anterior no supone consejo ni pretende serlo. 

6 comentarios:

  1. Una apuesta muy valiente la tuya. Quizás sea una manía personal, pero no me gusta pedir dinero prestado para hacer negocios. Habrá temporadas que el piso no produzca ningún ingreso , mientras que la hipoteca, comunidad ibi , basuras, etc te seguirán llegando y hay estar preparado para ello. Te deseo la mejor suerte del mundo. Te veo con mucha ilusión. Ojalá te salgo todo como tú deseas

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  2. A mi tampoco BlogsyMercados, pero si por definición reparten miles de cromos gratis los que haya en circulación valdrán menos. A eso se han estado dedicado con los sucesivos QE. Entonces si me prestan dinero para que lo devuelva a lo largo de 25 años, mientras puedo seguir usando el mio para comprar acciones. De cualquier otra manera no habría sido posible, comprar un piso al contado si me parece tirar dinero (o estar sobrado de el). Un saludo.

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  3. Hola dividendo. Yo tengo 3 y el mes que viene firmo la escrituras del cuarto. Si te digo la verdad, sólo el cuarto es el que he comprado pensando en alquilando.
    En 2006 compramos una casa, y el piso donde vivíamos decidimos no venderlo. Una amiga que trabajaba en el Ayuntamiento nos comentó que la Junta de Andalucía buscaba pisos para alquiler, por tema de madres separadas con niños y tal. Hablamos con algún representante,y pasamos el baremo. Desde entonces se lo tengo alquilado.
    En el 2010 un amigo buscaba piso en la playa, y dio con una promotora apunto de quebrar. Hicimos una oferta cada uno por un piso, y aceptaron. La cosa es que amigos y familiares empezaban a decir que se lo alquilase para el verano y así empezamos. Hasta el punto d que estaba siempre alquilado.
    En 2012 empecé a alquilar un piso todos los veranos y cogí confianza con el dueño. En el año 2015 le hice una oferta por piso y se lo compré, y desde entonces una empresa lleva los alquileres de estos dos pisos.
    El último, el que voy a firmar el mes que viene, es un piso procedente de una entidad bancaria, también en la playa.
    Entre medias también he comprado una nave industrial, tengo lleva de muebles, camas, colchones,pq siempre hay algún amigo familiar que te dice "toma, para tu piso de la playa" o los pisos estaban amueblado y he ido cambiando muebles, otros los he vendido....
    Un tostón algo largo. Pero sólo decir que el tercero, y ahora el cuarto piso los he pagado al contado. Si tu tuviera que hipotecarme no los habría comprado.
    También hay gente que pide préstamos para.irse de.vacaciones.
    En el año 2017 recibí 3660 de dividendos. Y Cerca de 16000 de alquileres.

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  4. Hola Varianza, impresionante trayectoria la tuya. En realidad no tuve esa visión que tu si has tenido, hasta hace poco mas de seis años atrás solo ahorraba y hacia depósitos. Ademas los pisos los has debido comprar a buen precio por lo que expones, eso te da margen y seguridad. En mi caso voy a cumplir el mes que viene 42 tacos y eso sumado a que los ingresos familiares son bajos por trabajar solo uno, pues no deja mucho margen de maniobra. O lo hacia así mediante hipoteca para poder coger varios o no lo hacía. Según tengo entendido si tienes 8 inmuebles o mas ya puedes hacer una sociedad y tributarías mucho mas bajo que siendo un particular, es una idea que me ronda por la cabeza no se si llegaré algún día. Si no tienes muchos años podrías planteártelo a futuro. Un saludo

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  5. Hola. Lo de la sociedad no lo había pensado. Tengo los 4 pisos (bueno, tres y uno más en mes que viene). Mi casa y la nave. Tendría que informarme. No tengo pensado comprar más, pero hace 10 años no pensaba tener 4 pisos.
    Los pisos si podríamos decir que han sido a precio de derribo. También te digo que dinero en mano se consiguen mejores precios que financiando. Tan sólo con saber el interesado en vender que no dependes de que te den una hipoteca, y que puedes firmar mañana o pasado, están dispuestos a quitar algunos miles. Y me ahorro gastos de escrituras de préstamos,intereses,aunque ahora sean bajos y después gastos de cancelación registral de hipoteca......
    También tengo que decir que mi casa si me costó muuuuy cara, y estoy pagando hipoteca,y el segundo piso y la nave tienen hipoteca.
    Y también mi sueldo y el de mi pareja es mucho mayor a mis gastos,por.lo.que.podemos ahorrar bastante.
    Un saludo

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  6. Mi experiencia de ofrecer dinero en mano sin embargo no ha sido tan positiva, en ofertas que hacia por pisos (todos desde mediados de 2015 hasta ahora) no rebajan ni un euro mas porque el pago sea en efectivo o con hipoteca. Los vendedores me dicen que les pagarán igual si es el banco o yo. También es cierto que en lo peor de la crisis inmobiliaria había casos concretos donde solamente se podía comprar en efectivo por estar muy necesitados de cash: a mi me llamaron de una inmobiliaria por un chalet impresionante con bastante terreno que se ofrecia por 200mil euros en efectivo, situado zona Majadahonda (Madrid), pero valorado en mas de millon y medio, simplemente porque los propietarios (una empresa) necesitaba cash urgente en una semana. Alguien mas avispado que yo (según me comentó la inmobiliaria un fondo británico) se hizo con el en menos de ocho horas desde su llamada. Creo que tu debiste coger ese momento, en zonas de costa po ejemplo se dió mucho. Yo por desgracia estaba muy cerrado y obsesionado con no comprar hasta asegurarme que los precios hicieran suelo..Para cuando hizo suelo y empezaron a subir precios dos años después (mi caso) ya fué demasiado tarde para coger chollos.
    Mira eso de la sociedad, pues según me comentó un amigo que sabe bastante de ese tema y me dijo que aunque tiene unos pequeños gastos luego la tributación en vez de IRPF pasa a ser del 5%. Un saludo

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