Antes de comenzar aviso que no es propósito de la entrada de hoy ni animar ni desanimar la compra de propiedades destinadas al alquiler, sino solo exponer mi camino hacia la IF, ya que dentro de la diversidad de ingresos pasivos que podemos obtener, tenemos varias fuentes. Unas rentas pasivas las podemos obtener vía renta variable, ya sea con dividendos o mediante la compra venta de acciones. En el blog voy mostrando mi evolución de una economía personal donde los ingresos eran exclusivamente por rentas de trabajo a otra mas diversificada. Explico mis compras y ventas de acciones individuales, junto los dividendos que voy ingresando. Es mi registro, mi cuaderno de bitácora. Ni recomiendo esas empresas ni las dejo de recomendar y por supuesto me equivoco y mucho. Es una parte que siempre hay que dedicarle tiempo, incluso llegado el momento de retiro tendré que seguir pendiente de ella, podemos ver como incluso Warren Buffet sigue vendiendo y comprando participaciones en empresas a pesar de su avanzada edad. Es como cuidar un jardín, si lo queremos tener cuidado hay que ir plantando de vez en cuando nuevas flores, arrancando las secas, podando, regando..
Mi cartera aún esta en evolución, de momento una clara trayectoria ascendente, pero aún quedan años para que me hagan Independiente Financieramente (esa es la meta final), si es que lo consigo. Pero hay mas fuentes de ingresos pasivos, como por ejemplo las rentas obtenidas de alquilar propiedades previamente compradas, ya sean garajes, locales comerciales o viviendas. De esta otra parte es donde mas he puesto el foco los últimos años, aunque no la haya tratado en el blog, por no considerar que tuviese interés para los lectores.
¿Porqué abrir nuevas fuentes de ingreso pasivo?
Primero, es evidente que la inversión en acciones individuales tiene sus limitaciones: El capital invertido es muy limitado, se circunscribe principalmente al ahorro obtenido mensualmente mediante un trabajo, ya sea cuenta ajena o autónomo, así es en la mayoría de los casos y me incluyo. Sin embargo la inversión inmobiliaria ofrece la posibilidad bancaria de apalancarte con dinero ajeno, haciendo que los gastos aumenten, pero también los ingresos obtenidos. También hace que dependas menos de un único factor para obtener tus ingresos. Ojalá me prestara el banco al 1% doscientos mil euros para comprar por ejemplo una cesta de 30 acciones, que combinadas dieran un 4% (hay bastantes donde elegir y con dividendo mas que asegurado). Por desgracia el banco nunca nos prestará ese dinero al común de los mortales para ese propósito y si para comprar una segunda vivienda. ¿Incoherente?, desde nuestra óptica si, desde la del banco no tanto, pues ellos saben que propiedad compras con su dinero, pero al prestarte para acciones no saben donde será invertido.
Para calcular si una propiedad me puede merecer la pena me he creado una calculadora, que calcula el interés bruto esperado, teniendo en cuenta todos los gastos soportados, incluidos los de compra y los ingresos estimados (siempre siendo conservador). Si pasa la nota de corte, el retorno es aceptable y entonces es apto.
¿Son malvados especuladores todos los que invierten en propiedades?
No creo que sea así y deja que explique mis razones: a diferencia de otros actores de mercado, cuando he comprado una vivienda lo hice en zonas céntricas donde suele haber pisos muy viejos que no son demandados en absoluto. Los he reformado totalmente, ahorrando al futuro inquilino una reforma y de camino generando ingresos para el estado: La economía local y por supuesto puestos de trabajo. Una reforma es fácil que dure dos meses. Cuando luego lo he puesto en alquiler se han alquilado en una media de tres días ¿cómo es posible?, porque mis alquileres son 'sociales', alquilo directamente, con lo cual el inquilino se ahorra comisiones innecesarias de inmobiliaria que mínimo suelen ser de una mensualidad. Cuidado al inquilino, no tengo intermediarios, la conversación es fluida para mi son mis clientes y cuando tienen un problema lo soluciono rápidamente para que estén satisfechos. Como añadido a lo anterior mis precios son mas competitivos, miro el precio medio de la zona y lo bajo, ofreciendo alquileres a gente que en muchos casos no podría haberse permitido la compra por diversas causas, como por ejemplo estudiantes, jóvenes que aún no quieren comprar.
Por debajo del precio medio, bien ubicados y pisos reformados integralmente a estrenar. Si se prohibiese invertir en propiedades para alquiler y solo se permitiera la compra para vivir es como si se obligase a la gente a que tuviera que comprarse un piso cada vez que fuera a la costa de vacaciones, sin posibilidad de alquilarse temporalmente en un Hotel. Creo que es necesario y bueno que existan las dos opciones para elegir.
¿Como es posible obtener esa ventaja competitiva?
Con ahorro de costes. A diferencia de una Reit, una socimi o cuaquier otra empresa del sector, como minoritarios tenemos algunas ventajas:
- El ahorro de costes, ya que puedo alquilar directamente a inquilino sin tener comerciales o departamentos de gestión.
- La segunda tiene que ver con el producto, buscar individualmente durante muchos meses hasta encontrar aquel con la que podremos obtener mejores rendimientos. Una socimi o Reit es fácil que compren paquetes enteros de propiedades donde hay de todo.
- Por supuesto podemos arañar en el préstamo, buscamos la entidad que nos ofrezca el tipo de interés mas bajo. Con la reforma pasa lo mismo, seleccionando materiales y estando a pie de obra también podemos ahorrarnos. En ambos casos nos quitamos costosos departamentos dedicados a ambas tareas.
¿Cuales son las desventajas y riesgos?
- Elegir mal el piso, como tenga derramas, problemas ocultos, se vaya de presupuesto la reforma, esté en mala zona, etc. a final eso va a hacer que la rentabilidad sea nula incluso negativa.
- Riesgo por inquilinos, aquí esta claro, como no paguen (por las múltiples causas que sean) alguien va a estar viviendo a tu costa, mientras tú pagas su tren de vida, como encima vayas justo con tus letras el deshauciado por el banco va a ser el propietario, o sea tú (que paradoja).
- Cambio de legislación, esta es la mas impredecible de todas y esta sujeta a capricho de los políticos de turno.
- Riesgo de no calcular bien, hay que tener un colchón de efectivo siempre para cubrir los riesgos anteriores, si vas justo en tu cuenta y algo requiere de un desembolso, vas a tener problemas.
- Es un producto poco líquido, no puedes vender en un click. Además soporta elevados impuestos que hay que tener en cuenta.
Estado actual
Ya en mi blog antes de comprar ninguna propiedad, indiqué en la siguiente entrada en 2016 cual debían ser mis próximos pasos:
No podía estar de brazos cruzados mirando como tanto desde USA como desde Europa le regalaban dinero a bancos y empresas. Pero entonces pensé que en vez de quejarme podía ser mas proactivo y ya era hora de pedirle a Draghi mi parte, si ellos tienen dinero gratis yo también quiero, aunque sea un poco mas caro. Ahí es cuando empecé a mirar pisos con el fin de apalancarme a tipos de interés excepcionalmente bajos.
Aunque mi cartera ha ido creciendo desde entonces, es en los pisos donde he dedicado mas tiempo, pasando de no tener ninguno a tener tres propiedades hipotecadas. El desembolso global en efectivo ha sido algo menor al de mi cartera de acciones, sin embargo mientras las acciones me dan unos cinco mil quinientos euros brutos anuales aproximadamente los pisos me están dando sobre quince mil brutos anuales una vez descontados gastos. Tras el obligado paso por hacienda, en ambos casos tengo que pagar porcentajes parecidos que rondan el 20% del beneficio bruto que indique anteriormente, pero esta muy claro que al apalancarme (asumiendo mas riesgos) también mis ingresos pasivos crecieron fuertemente.
El tipo de interés medio que pago actualmente por las hipotecas es del 1,60%, pero es esperable que en próximas revisiones baje (Euribor actual -0,19%). Por tanto las Reits y Socimis sobran en mi cartera, ya tengo esa parte cubierta.
Previsiones
Ahora mismo tengo bien cubierto el cupo y los pisos de dos años a esta parte han subido bastante, por lo que no me planteo nuevas compras, si no ir 'digiriendo' las tres compras anteriores. Es muy posible incluso que se esté alimentando otra burbuja en el sector lo que me hace ser cauto. Mi pasivo (deuda hipotecaria) es manejable y baja mes a mes, mientras los ingresos siguen estables. Al ser un flujo positivo va creciendo la liquidez desde los mínimos de Enero (hacía bastantes años que no la tenía tan baja), junto con los dividendos y los ahorros por trabajo. De los tres ríos de efectivo que fluyen hacia el embalse de la liquidez, el del ahorro por trabajo cada vez aporta menos caudal comparado con los otros dos.
Un saludo.
Aviso
Esto es un blog con mis pasos hacia la búsqueda personal de independencia financiera, no es un blog de asesoramiento financiero o inmobiliario, ni pretende serlo. Todo lo anterior no supone consejo ni pretende serlo.
