Continuando la entrada que publiqué hace casi un año "Mercado inmobiliario, primera aproximación" voy a tratar de detallar un poco mas esa parte de mi cartera.
El origen de mi parte inmobiliaria empezó a rondarme en la cabeza cuando Ben Bernanke, por entonces presidente de la Fed, lanzó un torpedo a mi línea de flotación cuando empezó a implementar los QE (Quantitative Easing), es decir, la expansión de la masa monetaria. O dicho en castizo: imprimir billetes como si no hubiera un mañana. Por entonces, yo que venía de varios lustros haciendo sólo depósitos, me sentí enormemente traicionado, pensaba como era posible que los ahorradores, los frugales, nos quitarán el dinero de esa manera. Tanto ahorrar y privarme de cosas para poder tener algo el día de mañana si me faltaba el trabajo o la salud para nada. Por si no queda claro, cuando expandes la masa monetaria, cuando sacas dinero nuevo de la chistera, el dinero circulante vale menos, es decir, tus ahorros vale menos, sencillamente porque hay mucho mas dinero en circulación. Es como cuando sólo hay cinco cromos en todo el mundo de un jugador de fútbol y de repente imprimen 50 cromos más de ese jugador. Los que tenían esos cinco cromos se sentirán estafados: ahora sus cromos valen menos, al haber mas en circulación su valor ha decrecido. De la misma forma, lo abundante vale menos que lo escaso. No sólo mi dinero en la cuenta corriente valdría menos, es que además los activos (que no se pueden expandir) valdrían mas. Es decir, las acciones y los inmuebles subirían de precio, me costaría mas dinero comprar lo mismo, como realmente sucedió. Aún estaba dolido por la jugada de la FED cuando, transcurrido un tiempo, en este lado del charco, Mario Draghi presidente del BCE, repitió la misma jugada, expandiendo la masa monetaria en Euros. Ahí ya me dieron la puntilla. Para completar el desastre estuve comprando acciones de Ibex para protegerme algo de los QE de la FED pero la jugada me había salido terriblemente mal y las Iberdrolas, Santanderes, Telefónicas, etc. estaban todas en rojo. Mientras veía que el Dow Jones y la mayoría de las bolsas del mundo subían al calor de las inyecciones, yo solo veía como se depreciaban mis ahorros y acciones. Es ahí cuando tomé una decisión, la única posible: también iba a jugar a su juego. Si no puedes con tu enemigo únete a el. ¿Ellos expanden la masa monetaria? entonces yo solo quiero activos y además me apalanco. La forma que se me ocurrió es diversificar con inmuebles, tendría dos patas: acciones internacionales e inmuebles, por aquello de mal de muchos consuelo de tontos. Como soy tonto pues en este juego de las sillas ahora solo perdería cuando perdiéramos todos. Para mí los depósitos dejaron de existir.
En 2016 compré mi primer inmueble, para ello utilicé el menor capital que pude. Para compra de inmueble el banco te ofrece el 70% de la hipoteca, el otro 30%+impuestos+gastos+reformas lo debes aportar tú. En mi caso el primer inmueble lo adquirí por unos 36.000€, el resto (61.600€) fueron financiados mediante hipoteca a un interesante tipo de Euribor + 0,99%. Los tipos de interés variables no dejan de bajar desde hace bastante tiempo, y las inyecciones masivas de dinero solo facilitan eso. Apenas tuve que reformar, así que lo puse en alquiler prácticamente el mismo mes que lo compré. El alquiler rondaba los 525€, de los que debía descontar el seguro de la casa, la comunidad, la hipoteca de 234€ y aun sobraba algo, no mucho, pero suficiente para que mi nuevo activo no perdiese valor. Con esta operación me apalanqué 1:2. En vista del relativo 'éxito' pronto llegaron otras dos compras mas de inmuebles de la misma forma. Pedía un préstamo por el 70% y sólo debía poner el resto. Éstos salieron aún mejor, ya que los gastos fueron similares pero escogí una mejor ubicación lo que redundó en un mayor alquiler. Abajo pongo mis datos del porcentaje de ahorro anual, que siempre lo he tenido elevado (soy muyyy ahorrador y frugal).
La fila 'porcentaje cubierto' representa el porcentaje cubierto de mis gastos anuales sólo contando los ingresos pasivos (dividendos y alquileres). El 100% sería el famoso IF (Independiente Financieramente) de la comunidad, es decir, cubriría todos mis gastos sólo con los ingresos pasivos. Desde el 2011 los dividendos han sido algo erráticos y con subidas escasas. Esa parte la he ido puliendo y ahora mi cartera de acciones se parece mas al MSCI world que a cualquier otro índice, es global. De esta forma ahora los dividendos son mas estables, oscilan menos, que es lo que se buscaría con la IF. Por ahí no se puede esperar mucho crecimiento, los dividendos y la cartera de acciones dan para lo que dan: así no iba a llegar nunca a la IF, salvo que viviera mas años que matusalén. Sin embargo al tomar el dinero del futuro al 0,99% y ponerlo a trabajar ahora para mí si fue como echar gasolina: pasé de porcentajes del 20-30% a casi el 100%.
